Как проверить квартиру перед покупкой

Проверка документов квартиры до заключения сделки позволит сделать выводы о «чистоте» предлагаемой жилплощади, его истории, узнать, есть ли долги по квартплате, притязания со стороны наследников, кредиторов, иных заинтересованных лиц. Информация особенно нужна при покупке вторичного жилья, так как при заключении договора на приобретение площади в новостройке важна только финансовая состоятельность покупателя.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

К основным документам, которые нужно проверить до приобретения недвижимости, относятся:

Паспорт продавца;
Свидетельство о собственности.

Второй документ с 2016 года заменен на выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), которая, в свою очередь, с 1 января 2018 года заменена на выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). ЕГРН включил в себя две базы: ЕГРП и ГКН (Государственный кадастр недвижимости). Таким образом, в одном реестре теперь содержатся и сведения о правах на недвижимость, и данные кадастрового учета. Кадастровый учет и государственная регистрация прав вместо двух самостоятельных процедур стали одной операцией.
Но если продавец стал владельцем жилья до 15 июля 2016 года, то он может представить либо свидетельство, либо выписку. Последний вариант может оперативно запросить на сайте ЕГРП 365 и сам потенциальный покупатель, чтобы удостовериться в актуальности информации и отсутствии обременений.

Проверка на обременения

Обременения – вот на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Недвижимость может находиться в залоге, под арестом или выступать в качестве объекта ипотечного кредитования. В ЕГРН содержится отметка об ограничении, так как при регистрации договора купли-продажи с привлечением заемных средств в пакет документов входит и кредитный договор. Поэтому достаточно просто решить задачу, как проверить, находится ли квартира в залоге.

Вторичный рынок также изобилует предложениями, которые могут быть под арестом из-за долгов владельца перед банком, управляющей компанией, теплоснабжающей организацией, иными лицами. Сведения в Росреестр передают суд или судебные приставы. Помимо ЕГРН, данные о долгах продавца можно узнать на сайте службы судебных приставов онлайн, бесплатно. Нужно лишь ввести следующие данные:

Регион регистрации потенциального участника сделки;
ФИО;
Дата рождения.

Также нелишним будет изучить базу данных суда по месту регистрации продавца.

Проверить квартиру перед покупкой на чистоту нужно обязательно, иначе вполне возможно, что вы заключите договор, заплатите продавцу, а из Росреестра придет отказ на регистрацию в связи с наличием обременений на предмет сделки.

Погасить задолженность можно и за счет покупателя, но в этом случае заключается предварительный договор купли-продажи, где прописываются основные моменты. После того, как продавец расплатится с долгами, он получает выписку с отметкой об отсутствии обременений. Можно подписывать основной договор и передавать его на регистрацию.

Если же продавец отказывается от дальнейших действий, то возвращать средства придется через суд. Таким образом, проверка на чистоту документов перед покупкой жилья позволит объективно оценить риски и предупредить негативные последствия в виде потери времени и денег.

Что еще нужно проверить

Итак, мы убедились, что обременения отсутствуют. Но вопрос о том, что проверить при покупке квартиры, на этом не исчерпан. Вот какие документы еще нужно запросить и изучить покупателю:

Кадастровый паспорт. Официально он отменен с 1 января 2017 года. Но на недвижимость, право собственности на которую оформлено до этой даты, такой документ имеется. В нем содержатся основные сведения о квартире (включая наличие узаконенной перепланировки), доме, где она расположена, а также их характеристики.
Выписка из ЕГРН. Порядок предоставления данных из Единого государственного реестра недвижимости регулируется Приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2015 г. № 968. В частности, физические лица могут запросить обычную или расширенную выписку из ЕГРН. Если планируется приобретение квартиры, то оптимальный вариант – это расширенная выписка, т.к. именно в ней содержатся данные об обременениях, их правообладателях, сроке, на каком основании возникло ограничение, иные актуальные сведения.
Прописанные лица. Ответ предоставят миграционная служба и управляющая компания (ТСЖ). Лучше запросить и у первой, и у второй организации. Есть расхождения? Значит, повод задуматься. Если квартира была приватизированной, то нужно проверить, не были ли ущемлены права других членов семьи (временно сменивших прописку в связи с учебой, срочной службой, для отбывания наказания и пр.).
Задолженности по квартире. Запрашиваем информацию о долгах в управляющей компании, у ресурсоснабжающих организаций (если заключены прямые договора), регионального оператора (по оплате за вывоз и утилизацию ТКО), в фонде капремонта.

Таким образом, алгоритм проверки квартиры перед покупкой включает запрос и анализ документов, удостоверяющих личность продавца, его прав на недвижимость как собственника. Важный этап – изучение недвижимого имущества на предмет обременений, затребование свежих справок из различных инстанций и организаций, в том числе обслуживающих дом.

Все документы чисты, расхождений информации нет? Удачной вам сделки!